LA VIVIENDA TURÍSTICA EN COLOMBIA

LA VIVIENDA TURÍSTICA EN COLOMBIA

Por: ALEJANDRO MOLINA GARCÍA y JUAN ESTEBAN AGUDELO

1. La vivienda turística se encuentra reglamentada en la Sección 12 del Capítulo 4° del Decreto 1074 de 2015 “Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo” (el “Decreto”). 
2. Esta norma, ha tenido múltiples modificaciones desde su entrada en vigencia, inicialmente fue el Decreto 2590 de 2009 el que reglamentó lo relacionado con el ejercicio de la vivienda turística, el tipo de contrato, la relación jurídica con el huésped y la calidad de prestador de servicios turísticos. 
3. Establecía originalmente esa norma los requisitos necesarios para ejecutar la vivienda turística al interior de las propiedades horizontales, permitiendo regularlo a través de los reglamentos de propiedad horizontal bajo las reglas de la Ley 675 del 2001 y por decisiones posteriores de las Asambleas de Copropietarios. 
4. De esa forma, el Gobierno Nacional fijó enteramente en cabeza de las Asambleas de Copropietarios la aprobación, regulación y control de la vivienda turística al interior de las propiedades horizontales. 
5. Además, impuso la obligación a los administradores de propiedad horizontal de ejecutar labores de vigilancia y control sobre los inmuebles destinados a vivienda turística. 
6. Esto produjo que los administradores se convirtieran en controladores urbanísticos, puesto que debían encargarse de que dicha actividad no se ejecutará en los conjuntos donde aún no se permitía. 
7. En el año 2015 con la adopción de los Decretos Únicos Reglamentarios, se expidió el Decreto 1074 de 2015. Allí se compilaron las normas que reglamentan el sector comercio, industria y turismo, entre ellas el Decreto 2590 de 2009, incluyendo en la sección 12 del capítulo 4° de esa normatividad el tema de la vivienda turística. 
8. En ese momento la definición de vivienda turística que traía la norma era: “Unidad habitacional destinada a brindar facilidades de alojamiento y permanencia de manera ocasional a una o más personas según su capacidad, que puede contar con servicio de limpieza y como mínimo con los siguientes recintos: dormitorio, sala-comedor, cocina y baño.” 
9. Según esta norma, las actividades de vivienda turística se llevaban a cabo en el uso del suelo residencial, esto, con el fin de permitir rentabilizar dicho uso, sobre todo, en los Municipios y Distritos con mayor influencia turística. 
10. Posteriormente el Decreto 1964 de 2016 adicionó a la sección 12 del Decreto 1074 de 2015 la obligación para quienes prestaran servicios de hospedaje en categoría de vivienda turística de diligenciar las tarjetas de registro hotelero e impuso la carga de reportar esta información a la entidad de control migratorio (Migración Colombia) cuando se tratara de extranjeros. 
11. Así las cosas, la vivienda turística consistía básicamente en apartamentos, casas y fincas ubicados en el suelo residencial, destinadas al alquiler por periodos inferiores a treinta (30) días. 
12. Con la regulación hasta este punto, se tenía un régimen especial para el ejercicio de la vivienda turística que lo diferenciaba sustancialmente de los hoteles y similares en el sector de servicios de alojamiento y hospedaje. La vivienda turística empezó a competir en el mercado de la vivienda urbana. 
13. Dicho régimen fijaba unos parámetros claros que permitían un control activo por parte de los administradores de propiedad horizontal en la ejecución de dicha figura y abría la posibilidad desde el punto de vista urbanístico de dar una nueva destinación al uso residencial. 
14. Posteriormente, el Decreto 2119 del 15 de noviembre de 2018 modificó la sección 12 del Decreto 1074 de 2015, cambiando radicalmente el tratamiento urbanístico y de operación de la vivienda turística. 
15. Dicha modificación sustituyó la regulación que había adoptado el Decreto 2590 de 2009, compilado y ampliado por el Decreto 1074 de 2015 originalmente. Las modificaciones esencialmente están relacionadas con los contratos, la relación jurídica con el huésped y la posibilidad de ejecutar la vivienda turística al interior de las propiedades horizontales residenciales mediante su aprobación a través de los reglamentos de propiedad horizontal o actas de asambleas de copropietarios. 
16. Esta norma introdujo una nueva definición de la vivienda turística, la cual según el artículo 2.2.4.4.12.2 del Decreto es “La unidad inmobiliaria destinada en su totalidad a brindar el servicio de alojamiento según su capacidad, a una o más personas, la cual puede contar con servicios complementarios y como mínimo con: dormitorio, cocina y baño.”
17. Así las cosas, si comparamos la actual definición con la de la Norma Técnica Sectorial de Hotelería NTSH 006 y el Decreto 2590 de 2009 se puede establecer que pasamos de hablar de “unidad habitacional” a “unidad inmobiliaria” y de “facilitar” a “brindar el servicio de alojamiento”. 
18. De esta manera la vivienda turística pasó de ser una modalidad del uso del suelo residencial a una modalidad del uso del suelo de servicios en categoría de alojamiento. Pasó entonces de competir con la vivienda urbana a hacerlo con la hotelería. 
19. Este cambio se dio con el fin de zanjar las dudas en cuanto a si la vivienda turística es una actividad que se vincula al uso de suelo residencial o de servicios. 
20. Sin lugar a dudas, a la luz de la actual normatividad se entiende que la vivienda turística es una actividad de servicios (alojamiento y hospedaje), y que por lo tanto su desarrollo o ejecución debe darse en este uso del suelo. 
21. Actualmente, la discusión se centra en la competencia que tienen los Ministerios para expedir normas que regulan los usos del suelo, puesto que, por el principio de Autonomía Territorial, la competencia para regular y reglamentar la ordenación física del territorio está en cabeza de los entes territoriales (Municipios), a través de los Concejos Municipales. Lo que permitiría, en gracia de discusión, argumentar que en algunos Municipios es posible ejecutar la vivienda turística en el uso residencial. 
22. Con la derogatoria de la antigua sección 12 del Decreto 1074 de 2015, que venía de la compilación del Decreto 2590 de 2009, también se suprimió la posibilidad de permitir regular la vivienda turística al interior de las propiedades horizontales con uso del suelo residencial, y a su vez la obligación de vigilancia en cabeza de los administradores. 
23. En consecuencia, por exclusión, cuando se utiliza una vivienda en la modalidad de apartamento turístico no es aplicable la norma de arrendamiento de vivienda urbana (ley 820 de 2003), puesto que como vimos nos encontramos en ejercicio de una actividad mercantil materializada por un contrato de hospedaje. 
24.  Adicionalmente, la relación entre las partes se da en calidad de prestador y usuario (del servicio de hospedaje), por lo tanto, las normas por las cuales se regirá el uso de la figura son las que regulen el ejercicio y la actividad turística en Colombia (Ley 300 de 1996, la Ley 1101 de 2006 y el Decreto 1074 de 2015). 
25. El uso del suelo se materializa en las copropiedades mediante la licencia de construcción que sirvió de base para su creación y ejecución. Por lo que, si allí no se incluyó el uso de servicios, esto quiere decir que esa copropiedad no puede ejercer la vivienda turística, aunque su Asamblea de Copropietarios lo apruebe. Estas copropiedades deberán previamente hacer un trámite de solicitud de licencia de construcción en modalidad de adecuación de todo el edificio ante una Curaduría Urbana para cambiar el uso o destinación a servicios. 
26. Vale la pena resaltar que, copropiedades que a la entrada en vigencia de dicha normatividad ya tenían la autorización para funcionar como vivienda turística y contaban con el Registro Nacional de Turismo, seguirán contando con dicha aprobación y podrán seguir en operación. 
27. Todo lo anterior quiere decir que la nueva regulación trasladó a los inspectores urbanísticos una carga de vigilancia y control adicional que antes venían ejecutando los administradores de propiedad horizontal.
28. Sin embargo, bajo la reglamentación actual, la destinación de un inmueble al ejercicio de la vivienda turística impone la necesidad de revisar la regulación adoptada para cada Municipio o Distrito mediante su respectivo Plan de Ordenamiento Territorial (POT). 
29. En el caso puntual de Medellín, la vivienda turística se encuentra regulada en el Decreto Municipal 471 de 2018 (en adelante “Norma Básica”). En el numeral 3° del artículo 262 se clasificaron los servicios de alojamiento y hospedaje y se incluyó allí los apartamentos o viviendas turísticas, adoptando la definición del artículo 2.2.4.4.12.2 del Decreto 1074 de 2015. 
30. Así mismo, el artículo 265 de la Norma Básica mencionó que “El funcionamiento de estas tipologías, se enmarca en el uso de servicios y en el régimen de usos del mismo, debiendo cumplir con todas las regulaciones del sector turístico”. 
31. Lo anterior implica, en definitiva, que en Medellín la vivienda turística a partir de su nueva regulación y definición debe desarrollarse y ejecutarse necesariamente en el uso del suelo de servicios según lo dispone la Norma Básica, en concordancia con lo establecido por el Decreto 1074 de 2015. 
32. Esto se observará en mayor medida en la aplicación de los corredores especializados que contempla el POT, por lo que solamente podrá integrarse un componente de vivienda turística en los corredores de media y alta mixtura, excluyéndose expresamente de los corredores de baja mixtura que son predominantemente residenciales. 
33. Es muy importante un aspecto para el caso Medellín y es que el mismo artículo 265 de la Norma Básica menciona que: “Por reunir las características físico-espaciales del uso residencial se acogen las normas de aprovechamientos, obligaciones y demás normas volumétricas definidas para este uso (…) Cada apartamento o cada vivienda turística y posada turística, constituye una (1) destinación homologable a una vivienda para efectos del cálculo de la densidad” 
34. Esto implica que, para el desarrollo de un proyecto inmobiliario en Medellín destinado a vivienda turística, a pesar de que se deberá desarrollar en uso de servicios, se aplicará la densidad, volumetrías y obligaciones urbanísticas como si fuera un proyecto de vivienda destinado al uso residencial. 
35. Este aspecto es inusual en el sentido de que se están aplicando componentes urbanísticos propios del uso residencial, como lo es la densidad, al uso de servicios.
36. En conclusión, para los proyectos nuevos que se pretendan desarrollar de vivienda turística, desde la estructuración del proyecto se deberá hacer el análisis a partir de la reglamentación y regulación urbanística del POT de cada Municipio con el fin de conocer, como en el caso Medellín, si se aplican a la vivienda turística los componentes urbanísticos propios del uso residencial, tales como la densidad y volumetrías, así como el tema de liquidación de obligaciones. Esto sin perjuicio de que el uso del suelo es servicios. 
37. De otro lado, la ejecución de la vivienda turística supone un cambio en las calidades jurídicas del comercializador y operador, en los términos de la norma NTSH 006, lo que implicará el cumplimiento de una serie de normas relativas a la materia. 
38. Inicialmente según el artículo 2.2.4.1.2.1. del Decreto 1074 de 2015 será necesario como requisito habilitante, tramitar el registro Nacional de Turismo para todo aquel ya sea persona natural o jurídica que se vaya a dedicar a la prestación de servicios turísticos. 
39. En este sentido, son prestadores de servicios turísticos, según el artículo 2.2.4.1.1.12 del Decreto 1074 de 2015, los operadores y comercializadores de vivienda turística. 
40. Esto implica para las empresas o agencias inmobiliarias interesadas en realizar la comercialización y/o la operación de vivienda turística que deban tramitar su Registro Nacional de Turismo, en consecuencia, ajustarse a la normatividad propia de los prestadores de servicios turísticos.
41. Así mismo, deberán las empresas o agencias inmobiliarias ajustarse a los requisitos específicos de la actividad turística, iniciando por la modificación de su régimen jurídico ampliando su objeto social para permitir la actividad de comercialización y/u operación de servicios turísticos en la categoría de vivienda turística. 
42. También, y de conformidad con el numeral 1 del artículo 62 de la Ley 300 de 1996, los inmuebles destinados a la prestación de servicios turísticos en la modalidad de vivienda turística deberán contar individualmente con su respectivo Registro Nacional de Turismo, esto como requisito previo a la entrada en operación. 
43.  Así entonces, tanto el operador y/o comercializador como el inmueble deberán contar con Registro Nacional de Turismo. 
44.  En cuanto a la operación, es necesario mencionar que dicha actividad se encuentra gravada con una contribución parafiscal que para las viviendas turísticas y otros tipos de hospedaje no permanente asciende al “2.5 por mil de los ingresos operacionales” trimestrales. 
45. Es clave advertir que, el literal d) del artículo 481 del Estatuto Tributario establece que el alojamiento u hospedaje es un servicio exento de impuesto sobre las ventas (IVA) siempre y cuando la prestación sea a un huésped no residente en Colombia y el servicio se preste en un inmueble con el Registro Nacional de Turismo vigente. 
46. En conclusión, las personas o empresas que se dedicarán a la operación y comercialización de vivienda turística deberán observar y aplicar las normas que regulan el ejercicio y la actividad turística en Colombia, Ley 300 de 1996, Ley 1101 de 2006, Decreto 1074 de 2015, convirtiéndose en prestadores de servicios turísticos.

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