La Superintendencia de Industria y Comercio (la “SIC”), en su función de protección al consumidor, expidió la Instrucción 004 del 2023 dirigida a todas las personas (naturales o jurídicas) que comercializan y construyen bienes inmuebles destinados al uso de vivienda. A continuación, se presenta un análisis a las instrucciones impartidas por la SIC, y que deben ser de absoluta aplicación para el sector de la construcción de vivienda:
- Información anticipada sobre la firma de contratos: Esta instrucción obliga a todos los actores de la cadena de valor de la construcción a proporcionar de manera clara y anticipada la fecha de firma de la Escritura Pública de los inmuebles destinados a uso residencial. Al respecto, es importante señalar que esta obligación puede resultar difícil de implementar, especialmente en la etapa precontractual, pues los cronogramas de entrega jurídica y material, se concreta una vez se alcanza el punto de equilibrio de los proyectos.
- Entrega de bienes comunes: Los bienes comunes deben entregarse al propietario una vez se complete la construcción y enajenación de al menos el 51% de los bienes privados. Al respecto debemos decir, que esto no aplica en todos los casos, pues la SIC pasa por alto que la mayoría de los proyectos de construcción en Colombia se ejecutan a través del esquema por etapas de desarrollo, en donde la entrega de las áreas correspondientes a los bienes comunes se encuentra supeditada al desarrollo de la construcción de cada una de las etapas, lo que no es una novedad, ya que el requisito existe desde la Ley 675 del 2001.
- Devolución del valor: Se establece la obligación de devolver el valor total del inmueble en caso de que este sea inhabitable debido a afectaciones estructurales. Esto no es ninguna novedad y tampoco aporta valor a la relación de consumo, ya que esta disposición se encontraba regulada desde la expedición del Decreto 735 de 2013. Como crítica puntual debemos mencionar que la instrucción de la SIC no especifica qué tipo de afectación estructural habilitaría al consumidor para activar la posibilidad de requerir la devolución de la totalidad del dinero pagado, así como tampoco contempla un término para realizar esta solicitud.
Esta instrucción evidencia una extralimitación de las competencias de la SIC al interpretar la Ley de manera laxa y aumentando el nivel de responsabilidad por la actividad de los promotores inmobiliarios.
- Pago de intereses de subrogación: Se instruye a incluir disposiciones que avalen el pago de intereses de subrogación en los contratos de adhesión. Argumenta la SIC que esta disposición beneficia a la constructora, sin embargo, esto generaría una dificultad a la hora del otorgamiento de créditos por parte de las entidades financieras quienes probablemente se nieguen a pagar o permitir el cobro a sus clientes de intereses por la demora en el desembolso de los recursos. Además, esto encarecería el valor de la vivienda para los consumidores inmobiliarios convirtiéndose en un desincentivo para la compra.
- Prohibición de cláusulas abusivas: Se insta a abstenerse de incluir cláusulas abusivas en los contratos. Se considera que esta disposición es redundante e innecesaria, ya que está contemplada en el Estatuto del Consumidor, y puede ser objeto de protección a través de la acción establecidas en el mismo estatuto.
- Disponibilidad de contratos para visualización: En criterio de la SIC, se debe disponer de todos los contratos en su versión definitiva para visualización por parte de los consumidores. Nuevamente redunda la SIC, ya existe un deber de publicación según el Estatuto de Consumidor y la Ley 1796 del 2016. Además, bajo la conciencia que tienen las promotoras inmobiliarias de la evolución tecnológica, ya han dispuesto sistemas electrónicos que envían los contratos a los clientes en su versión definitiva. Obligarlos a contar con un software que funcione como repositorio de documentos que sea público para los clientes les encarece su operación que, finalmente, puede recaer en las fiduciarias, que son las que adelantan estos procedimientos.
- Valor de viviendas de interés social (VIS): Se sugiere establecer el valor de las viviendas de interés social en salarios mínimos legales mensuales vigentes (s.m.l.m.v). Esto afecta la autonomía de la voluntad bajo las reglas del código civil y código de comercio, así como las reglas en materia del valor de la VIS que se encuentra detalladas en el Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015 del Sector Vivienda. En ese sentido, excede las competencias de la SIC al interpretar la norma, ya que cualquier directriz en materia de VIS deberá ejecutarse a través del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
Como se observa, las instrucciones anteriormente analizadas en su gran mayoría se encuentran contempladas en otras normas que protegen a los consumidores, por lo que este tipo de intervenciones por parte de la SIC lo que generan son desincentivos a la oferta de vivienda e incertidumbre en cuanto a la interpretación de la normativa existente en la materia.
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