Los Avalúos de Obligaciones Urbanísticas
Por: Juan Esteban Agudelo y Mariana Gómez Rubio
1. Al realizar un Proyecto Inmobiliario, una de las obligaciones con las que debe cumplir el titular de la respectiva licencia urbanística es la cesión de áreas al municipio o distrito respectivo. Éstas tienen como finalidad según el Artículo 2.2.4.1.5.1. del Decreto 1077 de 2015 “la realización de obras públicas correspondientes a redes secundarias y de servicios públicos domiciliarios de acueducto, alcantarillado, energía y teléfonos, así como las cesiones para parques y zonas verdes, vías vehiculares y peatonales y para la dotación de los equipamientos comunitarios”. Estas cesiones gratuitas a favor del municipio o distrito (autoridad urbanística) se conocen también como “obligaciones urbanísticas”.
2. Las obligaciones urbanísticas se enmarcan en un procedimiento que podríamos resumir en cuatro (4) etapas, a saber, (i) la definición, (ii) la determinación o delimitación, (iii) la liquidación y, (iv) el pago de éstas.
2.1. En primer lugar se encuentra la definición de las obligaciones urbanísticas. Esta etapa se desarrolla a partir de ubicar el respectivo lote de terreno o inmueble y verificar las obligaciones urbanísticas que le corresponden en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) del municipio o distrito.
2.2. En segundo lugar está la determinación o delimitación de las obligaciones urbanísticas. En esta etapa se coteja el resultado de la definición (etapa anterior) con las definidas en la respectiva licencia urbanística (parcelación, urbanización y/o construcción).
2.3. Luego encontramos la liquidación como tercera etapa. En este paso, el titular de la licencia urbanística le debe solicitar al municipio o distrito que proceda a liquidar en dinero bajo compensación las obligaciones urbanísticas definidas en la licencia urbanística respectiva. De esta manera, la autoridad urbanística (municipio o distrito) debe encomendar a un avaluador autorizado por la Lonja de Propiedad Raíz que tenga jurisdicción o a ella directamente (art. 1°, 4° y 8° del Decreto 1420 de 1998) un avalúo del lote de terreno salvo que el ente territorial cuente con mapa de zonas geoeconómicas homogéneas (parágrafo 1°, art. 6° del Decreto 1420 de 1998). Una vez se obtiene la resolución de liquidación de obligaciones urbanísticas se debe proceder con la revisión de las mismas, en cuanto a área a compensar y valor económico por metro cuadrado según el respectivo avalúo.
2.4. Finalmente, la cuarta etapa consiste en el pago o la forma en que el titular de la licencia urbanística responderá a dichas cargas, esto generalmente se da a partir de un pago único o por cuotas que va a un fondo de destinación específica del municipio o distrito, el cual deberá estar ligado a la ejecución de obras de espacio público (Art. 7° de la Ley 9° de 1989). Este pago o acuerdo de pago se deberá reflejar en una resolución (acto administrativo) expedido por la dependencia competente, la cual en la mayoría de los municipios o distritos del país corresponde a la Secretaría de Planeación.
3. Ahora bien, sabemos entonces que para el pago de obligaciones urbanísticas mediante compensación en dinero se debe ejecutar un avalúo realizado por un avaluador autorizado por la Lonja de Propiedad Raíz que tenga jurisdicción, o por ella directamente si no se cuenta con un mapa de zonas geoeconómicas homogéneas y ahí encontramos un asunto crítico para la ejecución de proyectos inmobiliarios en Colombia.
4. Teniendo en cuenta lo anterior, el Artículo 10° del Decreto 1420 de 1998 enfatiza en que “Las lonjas de propiedad raíz interesadas en que los avaluadores que tiene afiliados realicen los avalúos a los que se refiere el presente Decreto, elaborarán un sistema de registro y de acreditación de los avaluadores.
El registro que llevará cada lonja de sus avaluadores deberá tener un reglamento que incluirá, entre otros, los mecanismos de admisión de los avaluadores, los derechos y deberes de éstos, el sistema de reparto de las solicitudes de avalúo, el régimen de inhabilidades, incompatibilidades, impedimentos y prohibiciones de los avaluadores, las instancias de control y el régimen sancionatorio”
5. En cuanto al avalúo que debe ser solicitado por el municipio o distrito para la liquidación por compensación de las obligaciones urbanísticas de los inmuebles objeto de la licencia urbanística, se debe cumplir la normatividad incluida en la Resolución 620 de 2008 del IGAC “Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997” y establecido en el Decreto 1420 de 1998.
6. La documentación con la cual debe cumplir el solicitante, esto es, el municipio o distrito a través de su dependencia competente, para la solicitud del avalúo para liquidar las obligaciones urbanísticas, teniendo en cuenta la finalidad del avalúo son:
6.1. Licencia urbanística por la cual se aprueba el proyecto a desarrollar.
6.2. Planos sellados con la licencia urbanística.
6.3. Cuadros de área para el desarrollo del proyecto.
6.4. Certificado de tradición y libertad del inmueble objeto del proyecto.
7. El Capítulo cuarto del Decreto 1420 de 1998 establece a su vez los parámetros y criterios para la elaboración del avalúo que se debe ejecutar para la liquidación de las obligaciones urbanísticas, el cual debe cumplir entre otras, con las siguientes características:
7.1. Cumplir con “La reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la realización del avalúo en relación con el inmueble objeto del mismo”
7.2. Atender a “La destinación económica del inmueble” y “la estratificación socioeconómica del bien”
7.3. “Para los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, el avalúo se realizará sobre las áreas privadas, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes de copropiedad”
7.4. “Para los inmuebles que presenten diferentes características de terreno o diversidad de construcciones, en el avalúo se deberán consignar los valores unitarios para cada uno de ellos”
8. Así también, según el artículo 22° del Decreto 1420 de 1998 para la determinación del valor comercial de los inmuebles se deberá tener en cuenta:
“Para el terreno
1. Aspectos físicos tales como área, ubicación, topografía y forma.
2. Clases de Suelo: urbano, rural, de expansión urbana, suburbano y de protección.
3. Las normas urbanísticas vigentes para la zona o el predio.
4. Tipo de construcciones en la zona.
5. La dotación de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios públicos domiciliarios, así, como la infraestructura vial y servicio de transporte.
6. En zonas rurales, además de las anteriores características deberá tenerse en cuenta las agrológicas del suelo y las aguas.
7. La estratificación socioeconómica del inmueble”
Para las construcciones:
El área de construcciones existentes autorizadas legalmente.
Los elementos constructivos empleados en su estructura y acabados.
Las obras adicionales o complementarias existentes.
La edad de los materiales.
El estado de conservación física.
La vida útil económica y técnica remanente.
La funcionalidad del inmueble para lo cual fue construido.
Para bienes sujetos a propiedad horizontal, las características de las áreas comunes.
Para los cultivos:
La variedad.
La densidad del cultivo.
La vida remanente en concordancia con el ciclo vegetativo del mismo.
El estado fitosanitario.
La productividad del cultivo, asociada a las condiciones climáticas donde se encuentre localizado.”
9. Sin embargo, se pone de presente el Artículo 28 de la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi el cual establece que “Cuando sea necesario avaluar las áreas de cesión, para efectos de compensación, según lo autorizado en el artículo 7º de la Ley 9a. de 1989, el avalúo debe realizarse a valores comerciales del terreno urbanizado, así el terreno al momento del avalúo se encuentre en bruto” (subrayas propias).
10. Lo anterior puede generar discusiones teniendo en cuenta que, según el artículo citado, se estaría obligando en todos los casos a realizar un avalúo tomando “valores comerciales del terreno urbanizado” lo que estaría aumentando el precio por metro cuadrado para casos donde la licencia es de urbanización, situación en la cual la misma urbanización será el desarrollo a ejecutar, esto es, se estaría valorando el inmueble de acuerdo con el resultado del proyecto a desarrollar y no de acuerdo a su realidad al momento de solicitar la licencia urbanística.
11. Caso contrario y en el que sí aplicarían los “valores comerciales del terreno urbanizado” serán aquellas situaciones donde la licencia solicitada sea la de construcción, ya que el desarrollo será sobre un área de terreno previamente urbanizada.
12. Existe una situación polémica en Colombia en relación a este tema, debido a que en algunas ocasiones encontramos que las obligaciones urbanísticas se liquidan con un avalúo realizado por el método residual y otras por el método de mercado.
13. Sucede entonces que, en un proyecto los aprovechamientos de acuerdo al POT son mayores a los solicitados en la licencia urbanística, caso en el cual, si el avalúo se realiza por el método residual estático, y se toman los aprovechamientos permitidos por el POT generarían un mayor valor por metro cuadrado, aun cuando dichos aprovechamientos no se licenciarían en su totalidad lo que convierte el método de comparación o de mercado en el más favorable para el titular de la licencia.
14. Pero es importante aclarar que la situación antes descrita no es la regla general, teniendo en cuenta que, la mayoría de los desarrolladores inmobiliarios deciden licenciar el máximo de los aprovechamientos que permite el POT para el respectivo lote de terreno.
15. Sin embargo, también puede suceder que, en un proyecto situado en un sector de consolidación, el anterior POT establecía unos aprovechamientos mayores a los que establece el actual POT, pero el valor por metro cuadrado de lote es constante en ambas normatividades, situación que hace más favorable el método residual estático para el titular de la licencia urbanística teniendo en cuenta que se tomarán los aprovechamientos del actual POT y generarían un valor menor por metro cuadrado.
16. El método residual está definido como “Artículo 4º de la Resolución 620 de 2008. Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.
Parágrafo.- Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado”.
17. El método de mercado está definido como “Artículo 1º de la Resolución 620 de 2008.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.”
18. Es lógico que el avalúo que se practique sea por el método residual y no por el de mercado ya que (i) se está valorando el potencial de desarrollo de la tierra y no su valor como activo definido o fijo; (ii) las obligaciones urbanísticas surgen de una licencia que contempla un proyecto inmobiliario con sus costos directos e indirectos, los cuales deben ser reflejados en el avalúo; (iii) el inmueble objeto de valoración se va a transformar mediante el proceso constructivo; (iv) el método residual toma aspectos de rentabilidad sobre el inmueble de acuerdo a un posible desarrollo a ejecutar, lo que produce valores objetivos y conforme a la realidad del proyecto (utilidad) y; (v) mal se haría al establecer como idóneo el método de mercado, el cual toma ofertas y realiza comparaciones de bienes aledaños semejantes que pueden tener componentes urbanísticos diferentes a pesar de ser adyacentes.
19. Ya sabemos entonces que el avalúo para la liquidación de obligaciones urbanísticas en su modalidad de compensación en dinero se debe realizar por el método residual. Ahora, encontramos otra discusión, relativa a la forma es que debe llevarse a cabo ese método residual, especialmente a si debe ser estático o dinámico.
20. Un modelo estático según la normatividad NTS M01 “Procedimiento y metodologías para la realización de avalúos de bienes urbanos a valor de mercado” es aquel “que utiliza fórmulas simplificadas y que no tiene en cuenta el tiempo de ocurrencia de los ingresos y gastos”.
21. Por el contrario, un modelo dinámico será aquel que toma variables basadas en el tiempo. Bajo la normatividad NTS M01 se establece que podrá presentarse un modelo dinámico con flujos de caja específicos y un modelo dinámico sin flujos de caja.
22. Según nuestro criterio, el avalúo se debe realizar por el método residual estático debido que (i) el valor por metro cuadrado de la tierra seguirá siendo el mismo para efectos de la liquidación aun cuando el proyecto tome varios años desarrollarlo; (ii) el lote de terreno objeto de licencia urbanística seguirá siendo el mismo, aunque se haya licenciado un proyecto por etapas según el decreto 1077 de 2015; (iii) el método residual dinámico parte de la idea de que el valor de la tierra es variable y los costos de construcción también pero el potencial de construcción es permanente (mayor y mejor uso urbanístico actual); (iv) no podemos partir de la noción de que el titular de la licencia está aumentando el valor de la tierra para efectos de obligaciones urbanísticas; (v) validar el método residual dinámico sería aceptar que el titular de la licencia estaría pagando las obligaciones urbanísticas en varios momentos durante la ejecución del proyecto, lo cual no ocurre; (vi) las construcciones realizadas en etapas urbanísticas anteriores no aumentan el valor por metro cuadrado de la porción del lote que resta por desarrollar, incluso cuando la modalidad de estructuración del proyecto es lote por etapa.
23. Además, es necesario que sea el método residual estático en tanto se toman los valores presentes para el cálculo o referenciación del valor del inmueble, es decir, al momento de realizarse la liquidación, ya que el pago de esta carga se realiza una sola vez y en cumplimiento de la licencia urbanística, de tal forma que sería errado adoptar un método residual dinámico que tomaría variables temporales y futuras del Inmueble.
24. En conclusión, es totalmente importante para el cálculo de la liquidación de las obligaciones urbanísticas que se realice un avalúo por el método residual estático para así lograr valores objetivos y conformes a la realidad del proyecto a realizar y no simplemente de un activo inmobiliario que se transa en el mercado.
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