Renta Vitalicia Inmobiliaria en Colombia
Por: Juan Esteban Agudelo
Mariana Gómez Rubio
En la búsqueda de garantías para el adulto mayor, el pasado 26 de octubre de 2020 el Gobierno Colombiano expidió el Decreto 1398 donde se regula la figura de la Renta Vitalicia Inmobiliaria mediante la cual se busca la ejecución de una “hipoteca inversa” con la celebración un contrato de seguro.
Esta figura novedosa en Colombia, pero aplicada en distintos países como Estados Unidos, Francia, España etc. consiste en el otorgamiento de una renta periódica por parte de una compañía aseguradora la cual como contraprestación recibirá la nuda propiedad de un inmueble sobre el cual el tomador quedará con el uso y el goce sobre el inmueble, generándose entre ellos la figura el usufructo regulada en el Artículo 823 y siguientes del Código Civil:
“El usufructo supone necesariamente dos derechos coexistentes: el del nudo propietario, y el del usufructuario. Tiene, por consiguiente, una duración limitada, al cabo de la cual pasa al nudo propietario y se consolida con la propiedad” (Artículo 824 Código Civil).
Esta figura ofrece inicialmente dos modalidades: i) Renta vitalicia inmobiliaria inmediata: en la cual a partir del contrato donde se consigne la nuda propiedad a favor de la compañía aseguradora, ésta iniciara el pago periódico de una renta mensual hasta el fallecimiento del tomador o de sus beneficiarios; y ii) una Renta temporal cierta con renta vitalicia inmobiliaria diferida: la cual a partir del contrato donde se consigna la nuda propiedad a favor de la compañía aseguradora, iniciara el pago periódico durante un periodo de diferimiento cierto y una vez termine este periodo se generará el pago de una renta vitalicia hasta el fallecimiento del tomador o de los beneficiarios; en esta última, en caso de presentarse el fallecimiento del tomador y todos sus beneficiarios dentro del periodo de diferimiento cierto, la compañía aseguradora deberá realizar un pago único a favor de la masa sucesoral del periodo de renta restante.
Es importante resaltar acá que este decreto trae la renta no sólo hasta el fallecimiento del tomador del seguro, sino también de sus beneficiarios, y una vez fallezcan todos los beneficiarios, el uso y el goce de la propiedad pasan a la compañía aseguradora.
Teniendo en cuenta la aplicación del usufructo para la ejecución de este contrato de seguro, es importante resaltar que los gastos asociados al inmueble serán manejados de la siguiente manera: serán pagados por el tomador, esto es, la persona que sigue viviendo en el inmueble, los servicios públicos y la administración (excepto las cuotas extraordinarias de administración) en caso de que el inmueble haga parte de una copropiedad, y la compañía aseguradora deberá asumir los gastos para la transferencia de la nuda propiedad y los impuestos derivados de la propiedad sobre el inmueble.
Estas dos modalidades podrán ofrecerse por parte de la compañía aseguradora con la posibilidad de retractarse, caso en el cual el tomador del seguro deberá: i) Pagar el valor de las rentas recibidas a la fecha del retracto, ii) pagar gastos, impuestos y contribuciones sufragados por la compañía aseguradora y iii) pagar la totalidad de los costos asociados a la transferencia de la nuda propiedad a la compañía.
Pero, ¿qué se tendrá en cuenta para el cálculo de la renta periódica? Se determinará por cada compañía aseguradora la cual tendrá en cuenta entre otros aspectos el valor del inmueble que respalda la operación y la edad de los beneficiarios, siendo una tarea de las aseguradoras calcular la proyección de vida en comparación con el valor del inmueble y demás factores para obtener como resultado la renta periódica.
Según esto, y teniendo en cuenta la característica de “vitalicia” de esta figura, es importante resaltar que una vez suscrito el contrato de seguro ya sea solo en favor del tomador o estableciendo beneficiarios, las compañías aseguradoras deberán pagar la renta hasta la muerte del ultimo beneficiario, de manera tal, que es una carga de estas compañías realizar sus debidas proyecciones para que esta operación no resulte en un detrimento para ellas.
Para iniciar esta operación se tendrá que realizar un “avalúo inicial” del inmueble para calcular el monto de la renta, el cual será asumido por el potencial cliente y posteriormente se tendrán que realizar “avalúos periódicos” los cuales serán asumidos por la compañía aseguradora.
Ahora bien, teniendo en cuenta que esta figura va dirigida al adulto mayor, el Decreto es enfático con la debida asesoría que debe recibir el tomador del seguro antes de firmar el contrato, estableciendo además los deberes que tendrán las compañías aseguradoras de vida para poder ejecutar este tipo de contratos. Tendrán entre otros los siguientes deberes:
- Deber de información: las compañías deberán tener establecidos procedimientos para que la información brindada al potencial cliente sea suficiente, objetiva, oportuna, completa, imparcial, clara y de fácil comprensión. Además, deberá informar al cliente las características y riesgos del producto, las condiciones y obligaciones que tendrán, los costos y en general todas las tarifas, informando también todos los costos en caso de retracto.
- Deber de documentación: las compañías tienen la obligación de documentar de manera oportuna y adecuada la información y asesoría entregada al potencial cliente.
- Deber de mejor resultado en la operación: las compañías al realizar este tipo de operaciones o modificaciones de las ya existentes deberán hacer su mayor esfuerzo para obtener el mejor resultado posible al cliente o potencial cliente.
- Deber de asesoría: debe ser previa a la celebración del contrato de seguro y solo podrá ser dada por las compañías aseguradoras vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia. La compañía deberá hacer una evaluación personal de cada potencial cliente y deberá: i) entregar una recomendación profesional y la idoneidad del producto para el caso en concreto, ii) realizar un perfil del cliente evaluando toda la situación financiera, situación familiar, ingresos, objetivos, intereses y necesidades del cliente a fin de determinar la modalidad adecuada, y iii) a partir del estudio de estas condiciones la compañía deberá entregar al potencial cliente un perfil con el análisis efectuado por la y con la modalidad y términos de renta vitalicia inmobiliaria que se adecua al perfil del cliente.
En conclusión, esta figura beneficia a aquellas personas que, si bien tienen un bien inmueble a su nombre, no cotizaron al sistema de pensión y quieren tener una rentabilidad en su vejez, incluso protegiendo también a sus beneficiarios, o para aquellas personas donde por circunstancias personales no tienen liquidez, lo que hace esta opción muy atractiva en estos casos.
Este Decreto ordena a la Superintendencia Financiera de Colombia su reglamentación para que establezca los términos, condiciones y parámetros a cumplir, hasta tanto, no podrá iniciar el acceso y el ofrecimiento de esta figura por parte de las Compañías Aseguradoras que son las únicas que podrán realizar este tipo de contrato de seguros.
CONTÁCTANOS
[contact-form-7 id=»73″ title=»Contáctanos»]
SUSCRÍBASE AL NEWSLETTER
Manténgase informado con las últimas noticias de interés jurídico.
[contact-form-7 id=»74″ title=»Newsletter»]