En Colombia por estos días estamos llenos de obras de construcción de vías nuevas que conformarán una nueva estructura de transporte para el país (proyectos denominados “vías de 4G y 5G”), lo cual ha supuesto una dinámica muy importante de compra y expropiación de predios requeridos para cumplir con los respectivos trazados de dichos corredores viales.
Para adquirir un inmueble para el desarrollo de un proyecto de infraestructura vial (ley 1682 de 2013), ya sea por enajenación voluntaria o por expropiación será necesario realizar un avalúo que determine el valor a pagar, pero para ello será fundamental tener en cuenta la normatividad aplicable, el tipo de avalúo a realizar y los conceptos que incluye ese avalúo.
En primer lugar, se resalta que los avalúos para infraestructura vial son una especie de los avalúos por utilidad pública, siendo los avalúos por utilidad pública el gran género de los tipos de avalúos que debe realizar una entidad estatal o su delegado para llevar a cabo un proceso de adquisición de un inmueble para la ejecución de las obras de infraestructura vial.
La normatividad aplicable en términos generales para este tipo de avalúos es:
- Ley 388 de 1997 como la ley marco del ordenamiento territorial.
- Decreto 1420 de 1998 por el cual se reglamenta lo relativo al proceso de enajenación voluntaria y expropiación judicial.
- Ley 1682 de 2013 que adopta las reglas especiales para los proyectos de infraestructura de transporte.
- Resolución 898 de 2014 que indica las normas, métodos, parámetros, criterios y procedimientos para los avalúos de los proyectos de infraestructura vial.
Teniendo en cuenta el marco normativo, se hará un recuento de los preceptos que dan la guía jurídica para la elaboración de un avalúo de infraestructura vial:
1. En primer lugar, la Ley 388 de 1997 trae desde un primer momento el tipo de valor requerido y los facultados para elaborarlo, indicando que será un valor comercial (no catastral) y que deberá ser elaborado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC – o por peritos inscritos en Lonjas:
“Articulo 61. Modificaciones al Procedimiento de Enajenación Voluntaria: El precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el Decreto-ley 2150 de 1995, de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre avalúos expida el gobierno. El valor comercial se determinará teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir, y en particular con su destinación económica. (…)” (Subrayado fuera de texto original)
2. Ahora, el Decreto 1420 de 1998 reglamenta los avalúos de utilidad pública como “género” e indica en su artículo 25 que, para realizar este tipo de avalúos podrá realizarse por: i) el método de comparación o de mercado, ii) por el de renta o capitalización de ingresos, iii) por el de costo de reposición o; iv) por el residual, pero establece en el artículo 22 los parámetros y criterios para determinar el valor comercial de los inmuebles bien para valorar el terreno, como las construcciones y los cultivos, así entonces, se deberán tener en cuenta por lo menos las siguientes características:
“Para el terreno
1. Aspectos físicos tales como área, ubicación, topografía y forma.
2. Clases de Suelo: urbano, rural, de expansión urbana, suburbano y de protección.
3. Las normas urbanísticas vigentes para la zona o el predio.
4. Tipo de construcciones en la zona.
5. La dotación de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios públicos domiciliarios, así, como la infraestructura vial y servicio de transporte.
6. En zonas rurales, además de las anteriores características deberá tenerse en cuenta las agrológicas del suelo y las aguas.
7. La estratificación socioeconómica del inmueble”
Para las construcciones:
El área de construcciones existentes autorizadas legalmente.
Los elementos constructivos empleados en su estructura y acabados.
Las obras adicionales o complementarias existentes.
La edad de los materiales.
El estado de conservación física.
La vida útil económica y técnica remanente.
La funcionalidad del inmueble para lo cual fue construido.
Para bienes sujetos a propiedad horizontal, las características de las áreas comunes.
Para los cultivos:
La variedad.
La densidad del cultivo.
La vida remanente en concordancia con el ciclo vegetativo del mismo.
El estado fitosanitario.
La productividad del cultivo, asociada a las condiciones climáticas donde se encuentre localizado.”
3. Teniendo en cuenta la normatividad para los avalúos de obras públicas en general, ahora veremos cuales son las especialidades del avalúo de infraestructura vial. La Ley 1682 de 2013 en su Capítulo I de Gestión y Adquisición predial indica en el artículo 23 que el avalúo comercial que se realice deberá incluir el valor de las indemnizaciones o compensaciones aplicables al caso. ¿Qué implican las indemnizaciones y/o compensaciones?
4. Así las cosas, el avalúo de infraestructura vial tiene la particularidad de exigir que se contemple el precio (daño emergente), indemnización (lucro cesante) y las eventuales compensaciones. Esto hace que sea un avalúo especialísimo.
5. La Resolución 898 de 2014 del IGAC es la que establece qué conceptos se incluyen para el cálculo de esa indemnización a la que alude la Ley 1682 de 2013, de esta forma indica que “la indemnización solo tendrá en cuenta el daño emergente y/o lucro cesante generado por el proceso de adquisición predial” (Parágrafo 1 del Artículo 10 Resolución 898 de 2014)
Para el cálculo de la indemnización se deberá realizar una investigación de mercado o encuestas en su defecto (muestreo) para definir el valor de los conceptos que contendrá su indemnización (daño emergente y lucro cesante), tal y como se indica en el Artículo 12 de la Resolución Ibídem.
Ahora, la mencionada resolución indica una lista no taxativa (enunciativa) de los conceptos que se tendrán en cuenta como daño emergente y lucro cesante en el artículo 17 y 18, respectivamente, por lo que podrán aplicar otros conceptos que sean debidamente demostrados:
Daño emergente:
1. Valor comercial del inmueble.
2. Notariado y registro: serán los pagos que tiene que hacer el propietario del 3. predio por costos de notariado y registro, especificados en la norma.
3. Desmonte, embalaje, traslado y montaje de bienes muebles: son costos de traslado a otro lugar de los muebles que se encuentran en la propiedad.
4. Desconexión de servicios públicos: gastos por cancelación o traslado de cada servicio público domiciliario.
5. Arrendamiento y/o almacenamiento provisional: cuando requiera de un sitio provisional para almacenamiento o arrendamiento.
6. Impuesto predial: pagadero solo para aquellos casos de adquisición total de predios y de forma proporcional al trimestre en que se elabore el avalúo:
a. 1° Trimestre: del 1o de enero hasta el 31 de marzo, se reconocerá el 75%
b. 2° Trimestre: del 1o de abril hasta el 30 ele junio, se reconocerá el 50%
c. 3° Trimestre: del 1o de julio al 30 de septiembre, se reconocerá el 25%
d. 4° Trimestre: del 1o de octubre al 31 de diciembre, se reconocerá el 0%
7. Adecuación de áreas remanentes: para aquellos casos que la adquisición predial sea parcial y no sobre la totalidad del inmueble.
8. Perjuicios derivados de la terminación de contratos: como indemnizaciones o sanciones por terminar anticipadamente contratos producto de la obra pública que se realizará.
Lucro cesante:
1. Perdida de utilidad por contratos que dependen del inmueble objeto de adquisición.
2. Perdida de utilidad por otras actividades económicas.
La norma indica que este lucro cesante se calculará por el término máximo de seis (6) meses.
Ahora, la Ley 1682 de 2013 y la Resolución 898 de 2014 alude expresamente que el avalúo comercial “Es aquel que incorpora el valor comercial del inmueble (terreno construcciones y/o cultivos) y/o el valor de las indemnizaciones o compensaciones, de ser procedente” (Artículo 3° Resolución 898 de 2014) sin embargo no indica el término por el cual se calcularían las compensaciones, término que si señala expresamente el Decreto 1420 de 1998 en su Artículo 21 de seis (6) meses:
“(…) Para los efectos del avalúo de que trata el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, los inmuebles que se encuentren destinados a actividades productivas y se presente una afectación que ocasione una limitación temporal o definitiva a la generación de ingresos provenientes del desarrollo de las mismas, deberá considerarse independientemente del avalúo del inmueble, la compensación por las rentas que se dejarán de percibir hasta por un período máximo de seis (6) meses. (…)” (Subrayado fuera de texto original)
Sin embargo, resulta fundamental aludir a la Sentencia C-750 de 2015 en la cual se demandó un apartado del artículo 399 del Código General del Proceso que alude a las reglas del proceso de expropiación, apartado que reza: “hasta por un periodo máximo de seis (6) meses” de las compensaciones por las rentas que se dejaren de percibir.
Al respecto, la Corte en su Sentencia declara inexequible dicho apartado e indica que en los procesos de expropiación para obras de utilidad pública (como género) este término no será vinculante toda vez que:
“Se subraya que la fijación abstracta de los perjuicios es contraria a la constitución, en la medida en que impide que los jueces efectúen un análisis que responda a la justicia en el asunto particular. En algunos eventos, el cómputo del lucro cesante podrá ser inferior a seis (6) meses, en otros, ese cálculo podrá ser mayor, resultado que dependerá de la valoración de los intereses en discusión y de las circunstancias específicas del proceso, análisis que la disposición censurada no permite.
Por consiguiente, la restricción a seis (6) meses de la tasación del daño por lucro cesante fijado por el artículo 399 de la Ley 1564 de 2012 quebranta el artículo 58 de la Constitución, porque impone un límite abstracto de cuantificación del perjuicio que impide al juez ponderar los intereses del expropiado y de la comunidad para calcular una indemnización justa. En ocasiones, el lapso señalado en la norma obligará al funcionario judicial a reconocer un resarcimiento que no asegure la protección especial de personas discapacitadas, niños o de ancianos, casos en que el resarcimiento es restitutivo o restaurador. Inclusive, la regulación abstracta será un obstáculo para la que indemnización cumpla con su función reparatoria, pues se dejará de atender las circunstancias concretas, pese a que evaluar esos elementos es un mandato superior.”
Así entonces, el término que se tendrá en cuenta para las compensaciones será valorado por el perito avaluador que realice la determinación del valor a pagar en este tipo de avalúo que como se indicó anteriormente deberá tener los siguientes conceptos, dependiendo el caso:
AVALÚO = Valor del inmueble + Daño emergente + Lucro cesante + Compensaciones.
Así las cosas, el avalúo de infraestructura vial se confirma como un tipo especial de valoración, que se está practicando por todo el país y que requiere una seguridad y correcta práctica para no caer en el fenómeno de despojo legal de predios a los propietarios especialmente rurales.